住宅小区停车管理的五大焦点问题
2019-02-15 11:20:51
【解放日报2月14日讯】日前,一段小区停车纠纷成了火爆视频。视频中一位阿姨激动地说:“请问这24户居民,是朝鲜战场上回来的,还是抗日战争的老兵?如果是,我让车位!
阿姨所在的小区,一共划有24个停车位,但小区居民有170多户2015年小区居委会召开全体居民大会,确定24户人家先得到固定车位。这位阿姨是位租客,她质疑现行规则,认为老小区就该谁先进来谁先停。
小区停车难,已成为困扰诸多大城市的城市病之一,上海也不例外。《上海交通行业发展报告(2018)》显示,2017年底,上海市注册机动车保有量3905万辆,较上年增长8.5%。截至2017年6月,全市居住类停车缺口达849万个。供需之间的巨大落差,使得很多小区的停车问题成了“无解”难题
共享车位要无缝对接才行
时间碰不上、价格不划算、距离有点远,这些都制约着车位共享的有效性
遇上高峰时段和恶劣天气,“有门不能出,有家不能回”曾是大华地区居民的真实写照。
由于原始规划落后和管理水平欠缺,大华地区的交通状况无法满足现实需要,通行差、停车难成为居民的投诉热点。
为此,大场镇排摸大华区域内停车矛盾突出的小区,采用的解决之道颇具普遍性:一是在周边路段设立时段性停车泊位,在宝山交警一中队的支持下,在大华地区增设路面泊位599个;二是通过美丽家园建设改造,在有条件的小区增设停车位;三是推行商圈停车位夜间共享,利用大华虎城App创建智能停车功能,由虎城拿出160个夜间闲置车位供周边居民夜间停放,实现“错峰停车”。
听起来不错,可新措施实施初期就“遇冷”。不少居民反映时间碰不上、价格不划算、距离有点远。居民停车时间集中在18时至19时,商场20时才能进场停车;小区停车是先到先得,有的居民不需要每天都在外面停车,包月停车不划算;有的居民确实有停车需求,但家住在共享停车点一公里之外,回家有点远。
大场镇再次与大华虎城协调,增设单次停车服努,操作比較灵活,随用随订,大华虎城帝圈的办公楼车库也拿出部分车位供居民夜间停车,居民18时就能停放,为共享单车划定专门的停放区域,居民停好车后可骑共享单车回家。
这个案例有了较好的结局,但并非所有小区都这么幸运。记者调查发现,一些小区之所以无法在周边共享车位,主要因为周边道路不具备停车条件、附近没有车位可借或共享车位离小区较远。还有不少街道以及居委千部表示“协调成本太高,超出自身能力范围”。位于水电路上的一个小区,原本希望借用附近图书馆地下车位,但最近因为图书馆自身车位紧张,无法满足居民需求。
记者了解到,目前上海遵循“总量控制、有限供应、差别管理”的原则,把时段性道路停车场定位为停车矛盾突出地区的“临时性过渡措”。同济大学城市规划系教授潘海啸认为,针对小区周边道路夜间停车的规定还需细化。在英国,道路普遍可以停车,但如何停、怎么收费都有详细规定。而道路停车场设置只能起到补充、缓解的作用,扩大半径、加大公共停车场建设才是更有效的措施,这其中居民的观念也需转变。他举例说：“法国巴黎的金融中心有个很大的停车场,价格合理,很多平时上班不用车的居民就把车停在那里,周末坐地铁过去把车开走。”
小区内部挖潜“学问不少
有车族希望增车位,无车族希望有绿化景观,平衡二者不能简单“少数服从多数”
内部挖潜,成为增加车位源头供给的又一个有效方法,不过里面的学问也不少。
经过改造,长宁区一小区自行车库前的绿地成了停车位,车库顶上建了小花园。通过专业设计建成的10个微型景观保留或移栽大树,配种漂亮植物,旧小区成了园林式小区,停车位由原来的90个增至130个。
小区停车状况得到极大缓解,车库顶上花园的方案有望得到推广。然而，景观停车位的绿化将部分一二楼居民的阳光挡住，居民希望改造绿化。居委会重新召开听证会,在取得居民同意后,对改造图纸重新计。
在居民区中,这样的情况很多:有车一族希望通过改造增加车位,无车一族希望拥有更多绿化景观,最终按照民主决议可以找到答案。然而,绿化和车位的真正平衡,却不是简单的“少数服从多数”就可以实现的。在虹口邮电新村,为了一个违建拆除后的空地如何使用,居委会多次召开联席会议,多次征求居民意见,最后的方案是减少车位数量兼顾绿化。
另一个内部挖潜的主要办法是增加立体车库。普陀区东新路99弄,由于小区部分房屋还在建,开发商为了更好的出售率,决定自行出资在原先地下车库基础上建双层立体停车库,在争取超过89%的业主签字同意改建车库后,原先的200多个停车位增加到400多个停车位,每月停车费上涨100元。
不过,增加立体车库也不是那么容易。一位业委会主任说,自己所在的小区还曾因为立体车库和开发商打过官司。因为立体车库的产权是开发商的,居民只能租不能买,遇到维修等事情居民就不肯掏钱,而这个开发商的项目公司却注销了。
对此,潘海啸建议,小区内部挖潜的前提必须眀确,哪些空间是可用的、哪些空间是不可用的,比如消防通道、步行空间必须留出来的,一些绿化带要保留,在这个基础上进行改造挖潜。而停车问题必须系统考虑,单纯增加车位解决不了问题,必须真正建立一个平衡机制。其中,停车规则制定可谓重中之重。
先来先停”原则是否遵守
小区内是否实行“先到先停”原则,属于业主共同决定的事项,并非每个小区必须一致。
事实上,一些小区停车矛盾爆发,和小区先前的规则不适应现状有关。
很多建造时间10年以上的小区,当初制定的规则是有车的业主可获得固定租用车位。然而10年过去了,小区里有车的业主越来越多,后来有车或搬入的业主意见越来越大,要求更改规则,先来先停。
康泰新城开发商原有车位195个,小区业主机动车拥有量约2090辆,停车难成为小区突出矛盾。为缓解停车难问题,康泰新城党支部、居委会、业委会与复瑞物业,共同制定康泰新城机动车管理办法及取消小区的固定车位方案,经业主大会表决通过机动车管理调整方案并予以实施————
取消小区120个固定车位,采用先到先停办法;重新梳理小区机动车登记情况,现纳入系统的包月车輛约1430辆,临停车輛约450辆,轮候排队需进入车辆管理系统的约210辆;根据小区现有地面车位情况,对小区机动车进行总量控制。规定非小区业主车辆18时至次日7时谢绝进入小区(特种车辆除外)。
记者调查发现,在近两年重新调整停车规则的小区,基本都“先来先停”的方式。原因也简单,有车却没有固定车位的业主成了大多数,原先租用固定车位的业主成了少数人。
按照现行法律,是否每个小区的停车都必须遵循“先来先停”原则?光大律师事务所高级合伙人吴海说,首先要明确什么是公共车位。根据《物权法》第七十二条:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。”也就是说,小区里只要不是专属于某个业主的部位,都属于业主共有部分。除了业主自有(包括开发商持有)的车位以外,其他车位都处在共有部位,属于公共车位。小区公共车位如何管理和使用,应由业主共同决定。在小区内是否实行“先到先停”原则,属于业主共同决定的事项,并非每个小区必须一致。
复旦大学国际关系与公共事务学院教授刘建军认为,对于停车难的小区,成立停车自治小组,建立符合大多数人利益的公约,“先来先停”原则，因为满足了最大程度的共享,成为趋势也是自然的。不过,由于规则变动导致的原有车主利益受损问题,专家建议可以采取适当补偿机制,在既有机制上平稳过渡,从而减少矛盾冲突。
租客住户有无平等停车权
根据现行的《物业法》《物业管理条例》,租户停车权利同样属于业主共同决定的事
小区停车规则的另一个矛盾焦点,集中在租客停车权利上。
闵行区莲花路附近一个小区,地面车位600余个,地下车位近300个,相对于1780户业主,停车位数量先天不足。在这种情况下,最先入住的部分老业主与物业沟通后将一些地面车位固定下来,且当时小区对外来车辆停车收费标准较低,更加剧了小区停车难。
新业委会成立后不久,从公平角度出发,对小区的机动车停车管理办法进行调整:要求业主“两证”(房产证、驾驶证)统一的第一辆车才能亨受业主车辆的停车待遇,按照每月200元收费,其它不符合标准的车辆一律按照每小时10元收费,上限为天80元。
新规惹怒部分既得利益的业主,主要是那些将房子出租,或是家有多辆私家车的老住户,但新规给小区带来切实的收益新规出台前,虽然小区每晚车满为患,物业每个季度上报给业委会的临时停车费仅9000元;新规实行后,每个季度的临时停车费变成7万多元。
记者了解到,根据现行的《物业法》《物业管理条例》,是否租户与业主享有同样的停车权利等,同样属于业主共同决定的事项。
在实践过程中,更细化、更人性化的管理规则往往更受欢迎。在共富二村,小区业委会在大量排摸后,就专门印制停车证和免费停车券,停车证又分为临时停车、租房户和常住居民,65岁以上老人和特殊困难家庭子女探望还可免费停车两小时。
根据小区不同的情况,市场化的价格调节手段也值得尝试。不少小区租用地面车位比地下车位便宜,导致地面车满为患,这个规则是否可以改变业主第一辆车和第二辆车、第三辆车的停车费是否可以价格不同?租户的停车费是否可以适当上浮,以更好地保障业主权益?大型车因为占地面积大,停车费是否可以高于小型车?
遵守规则比制定规则更重要
业主达成共识、业委会形成公约很重要,物业、居委会、业委会“三驾马车”有效联动不可或缺。
在达安花园,一方面,小区外来车辆多,有“达安社会停车场”之称;另一方面,老物业帮部分业主私装了地锁,加剧了小区停车难。
新的业委会上台后梳理问题,意识到地桩违规,会同居委、物业一起修订了临时停车补充办法,花费大量精力完成“两证”对照登记,为符合要求停车规定的业主车辆发了“临时通行证”。但物业执行不到位,补充条款很快“名存实亡”—地桩锁的拆除工作,起了头就没有了下文;对外来车辆的管理,随着车辆识别后续工作执行不严,再次陷入混乱。
业委会意识到,在小区推进任何事务都离不开物业,决定先完成物业选聘和合同签订。目前已完成物业交接。由于小区的车位配比只有1:0.3,业委会已着手小区三个停车规约文本的修订,包括拆除违规地锁等。
很多小区协调停车问题后发现,业主达成共识、业委会形成公约很重要,物业、居委会、业委会“三驾马车”有效联动也不可或缺。居委会利用人头熟的优势,与业委会一同沟通协调居民,物业则是小区停车的管理责任人。
同济大学经济管理学院教授马卫民建议,为规范物业停车管理,由业主委员会与物业管理公司签订《停车管理服务合同》,在合同中明确物业停车服务项目、服务质量标准、停车收益分配等事宜,以保障业主与物业双方的权利与义务,避免纠纷。
此外,强化小区自治管理,就小区停车事宜制定收费管理细则,签订停车管理服务合同,明确停车管理乂务与责任;做到停车费收支财努公开,每半年向业主公示,并将大部分按期结转维修资金账户,接受业委会和全体业主的监督。
潘海啸认为,在小区停车问题上,政府和居民应有“清晰边界”。比如,在美国,新建住宅项目设定停车最低配建标准。在日本,买车时必须出具固定车位证明。在英国,道路停车有详细的标准规定。这些都是政府从源头上进行的车辆管理。而小区内部停车问题,则要依靠居民自治完成。
记者周楠 实习生 汪婕
来源：解放日报
原文链接：http://www.chinaparking.org/newsid_16826
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